澳洲移民新政生变绿地、万达等出海房企再遇政策噩耗

在很长一段时间里，海外房地产市场沦为中资房企心之所向的东流着奶与蜜之地。但是，和在国内做到房地产一样，海外并非无风险的逃到地，政策市场某种程度限于于海外市场。

继马航坠毁之后，如今又一个噩耗扔向上岸的中国房企们。澳大利亚移民部公开发表月声明称之为，从4月24日开始，澳大利亚500万澳元投资移民将被停止。

同时，新政也禁令必要投放住宅房产。曾多次500万澳元完全沦为所有中国移民澳大利亚的敲门砖，如今马航阴影未散，澳洲移民敲门砖打碎，一众中国房企的出有海路或许愈发不平缓。

移民新政策仍然以来，浩浩荡荡的中国移民大军是澳大利亚移民局招待最少的客人。在澳大利亚500万澳元投资移民中，有89.1%的护照申请人来自中国。

而2014年中国与全球化智库（CCG）及中科院联合公布的《国际人才蓝皮书》亦认为，中国已是澳大利亚仅次于投资移民来源国。波涛汹涌的移民潮间接使得澳大利亚多个城市房价大幅度下跌，悉尼和墨尔本如今沦为辩论澳大利亚高房价必需提及的标志性城市。

据房地产集团PRDnationwide近日研究表明，悉尼房价距离峰值早已不远处了，悉尼大都市房价中位值从2013年上半年的85万澳元（大约人民币408万元）减至2014年同期的98.9万澳元，目前早已超过113.3万澳元了。而在悉尼外环和新州其他次繁盛区域中心的地区，房价中位值也从去年同期的25万澳元减至目前的33.2万澳元。

日益疯涨的悉尼房价让澳大利亚政府和人民开始警觉，据《悉尼晨锋报》报导，大约有2.6万澳大利亚人公开信签订请愿书，拒绝更进一步容许外国人在澳大利亚出售房。而当地政府亦早于著手增大对移民政策的改动和监管。2014年底，澳大利亚政府发布了有关强化监管外籍人士在澳买房规定的若干建议。

澳大利亚外国投资住宅房地产众议院经济委员会，明确提出12条修改意见，任何人若违背当前容许将不受重罚、改动移民法以及向该国海外投资监管机构获取更佳的资源等。据政府表态，此举目的诱导房价大幅度下跌，恶化澳大利亚民众日益加剧的越发买了房的忧虑。

转入2015年，澳大利亚政府再行出有甜讨，2月26日消息，该国政府建议外国买家出售价值100万澳元以下的房产，投资者还必需缴纳最少5000澳元的购房申请费；出售房产的价格每减少100万澳元，需增缴10000澳元费用。此外，政府还允诺继续执行有关禁令非居民出售二手房（而不是新建住房）的现行法规，违者将被罚款，罚款额最低可约房产价值的25%。彼时，澳大利亚国库部长霍基回应，这些新的费用，每年可带给大约2亿澳元的收益。这样的政策力度或许还没超过澳大利亚政府的预期，其要求继续暂停所有根本性投资者护照申请人的奖提名。

而这一停止不道德从4月24日起实行，新的奖提名将于7月1日新的对外开放。新政禁令必要投放住宅房产。

与此同时，澳大利亚预计将从今年7月1日起开始实行新的护照政策，新的护照政策在投资领域方面不会有更进一步容许。诸如，不容许投资政府债券；最少100万澳元通过风险投资方式投放初期资本快速增长类型的投资；最少150万澳元通过管理基金投放澳交所小型上市公司股票，投资管理人必需有多达1亿澳元的管理资产额；任何单一投资者在风险投资基金中的比例无法多达30%。

和大刀阔斧的澳大利亚遏止投资移民的政府有所不同，澳大利亚地产界业内人士并不寄予厚望这些政策。有业内人士直言，这项新的措施将给澳大利亚房地产市场带给很大的压制，应当中止。

奔向澳洲的房企们值得注意的是，在倍受压制的澳大利亚房地产市场中，首当其冲毕竟近年来希望上岸的中国房企们。来自仲量联行的数据表明，2014年中国海外房地产投资超过165亿美元，比2013年快速增长了46%，而悉尼取得了22亿美元的中国房地产投资资金，打破了纽约沦为最更有中国投资者的城市之一，次于伦敦。其中，绿地、万达、碧桂园、富力地产、保利地产、复星集团、中国奥园和上海升龙集团等诸多中资房企都挤满在澳大利亚，并以有所不同方式扩展。

中国奥园地产集团股份有限公司是最近一个投资澳大利亚的中国房企。该公司于今年的3月3日宣告，将与澳洲本土发展商Ecove创建联营公司以1.21亿澳元（大约人民币6亿元）并购澳洲悉尼市中心一宗地块，合作打造出高端住宅公寓。和奥园的小笔投资有所不同，另一个热衷海外投资的绿地集团也在澳大利亚砸下数额难以置信的投资。

2014年，绿地集团在全球追加了近100亿美元（约合612亿元人民币）的投资，总计海外投资项目已约200多亿美元（约合1225亿元人民币）。在这些大手笔的投资中，澳大利亚沦为其中浓墨重彩的一笔。

2014年6月28日，绿地集团就投资研发澳大利亚悉尼市库克湾新城研发项目月签订合作意向书，计划总投资大约80亿元人民币在悉尼市阿恩克里弗区，规划建设总建筑面积约40万平方米，集高品质住宅、设施商业及酒店于一体的大型示范性生活区。目前为止，绿地集团在澳已投资研发了4个项目，还包括悉尼最低住宅地标悉尼绿地中心（资料、淘宝、论坛）及北悉尼项目、莱卡项目、墨尔本赛马场项目，总投资规模约14亿澳元（约合75亿元人民币）。此外，绿地悉尼公司营销经理罗丹还于2015年初对媒体回应，今年绿地仍将不会之后在澳洲增大投资力度。

绿地澳洲公司正在参与在布里斯班一个叫皇后码头（queenswharf）项目的最后轮投标该项目包括了一个六星级酒店、1个五星级酒店、复式公寓、1个赌场还有商业体，整个规模有几十万平方米。弃无以弃的政策风险和去年在澳大利亚获得较好销售业绩的碧桂园一样，同为中资房企的绿地集团将目标客群中的一大部分瞄准在华人移民和留学生。其中，绿地在澳大利亚的首个项目悉尼绿地中心，首批产品发售的乃是备受中国买家注目的公寓产品，其后在散户3小时内变卖了258套公寓，成交额约17亿元人民币。据成交价数据表明，贡献这17亿元销售的绝大多数客户来自于亚洲，大部分是华人。

此外，绿地于悉尼市阿恩克里弗区的项目也主要面向华人及留学生市场。对于澳大利亚的房地产市场，张玉良曾多次公开发表表态，澳洲市场目前总体上是较为身体健康的，但海外投资亦不会面对多重风险。

一般而言，上岸投资的房企除了要面对汇率风险、产品开发风险外，还要警惕着各个国家、民族有有所不同的民俗和政策法律等很多看到的风险。去年忽然愈演愈烈的马航坠毁为事例，该事件曾多次是一度弥漫在去马来西亚的房企们的极大阴影，并让曾滋味靠海外移民潮托高业绩甜头的碧桂园、富力的销量经常出现有所不同程度的上升。

数据表明，2014年碧桂园的马来西亚销售业绩仅有为26亿元，与前一年近70亿元人民币的巅峰销售业绩相去甚远。到了年末，集团高层更对年初订下的海外业务目标上调至五年内占到集团总资产比例不多达10%。

而另一个重点推售马来西亚项目的富力地产，其在马来西亚项目销售金额则由2014年8月份散户的10.14亿元、9月份的3.45亿元上升到10月份的1.37亿元。在过去很长一段时间里，500万澳元完全出了中国移民澳大利亚的敲门砖。事到如今，马航阴影未散，澳大利亚的新移民政策来袭，难于意识到这一政策的实行对中国房企的海外销售将是一个大压制，而这或许早于有端倪。2014年11月，澳大利亚政府为更进一步诱导房价大幅度下跌，澳大利亚外国投资住宅房地产众议院经济委员会，明确提出12条修改意见，并将强化监管外籍人士在澳买房监管。

如任何人若违背当前容许，将不受重罚、改动移民法以及向该国海外投资监管机构获取更佳的资源等。

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