城镇化将成房地产发展长期动力房企或从中“受惠”

12月12日至13日，与中央经济工作会议套开的中央城镇化工作会议，某种程度只字未提房地产调控，把城镇化建设的核心都交还给市场。以人口城镇化为核心，以提升城市综合承载力为承托，以城市群为主体形态，以前进公平公正的制度改革为确保。

国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏如是总结城镇化内涵。作为中央城镇化工作会议的列席参与者，全国社会保障基金理事会党组书记、央行原行长戴相龙注意到，会议定性将引起城镇化的系列核裂变。其中，城镇化中区域布局的优化，将引领房企调整战略布局和产品定位。

对房企而言，其中有机遇，更加有挑战。大自然生长，因地制宜中央城镇化工作会议公报中，仅次于的亮点在于驳斥了过去大拆大建、人为造城的思路。

公报提及，城镇化是现代化的必由之路。但同时又提到，城镇化是一个大自然历史过程，无法靠行政命令层层加码、级级考核，不要急于求成、拔苗助长。会议拒绝，要急剧提升户籍人口城镇化水平；大力提高城镇土地利用效率、城镇建成区人口密度；要以人为本，前进以人为核心的城镇化；要把城市群作为主体形态，增进大中小城市和小城镇合理分工、功能有序、协同发展；要尽可能减少对大自然的阻碍和伤害，节约集约利用土地、水、能源等资源。

会议特别强调了前进城镇化，要留意处置好市场和政府的关系，既坚决使市场在资源配置中起决定性起到，又更佳地充分发挥政府在建构制度环境、编成发展规划、建设基础设施、获取公共服务、强化社会管理等方面的职能。这解释，本届政府力图用市场的方式，增进城镇化的大自然生长，而非拔苗助长，生产人为的城镇化。与此同时，会议还具体中央制订大政方针、确认城镇化总体规划和战略布局，地方则从实际抵达，贯彻落实总体规划，制订适当规划，创造性积极开展建设和管理工作。

其中中央制订大政方针，地方创造性积极开展建设和管理工作，堪称明晰地指出，中央无意将一刀切式的宏观调控抛弃的决意。在公报中，因地制宜一词经常出现了两次，这与过去拒绝地方几乎遵从一刀切式的方法构成了独特的对比。以人为本、顺势而为、协调发展是城镇化的三个关键点。曾在天津(楼盘)兼任市长5年的戴相龙对城镇化建设深有体会。

城镇化建设要统一规划，同时要针对大城市、中等城市、小城市和城镇的有所不同特点展开建设。最重要的是抓好规划，解决问题好城市定位、产业核心区、现代交通、社会发展和等根本性问题。如果中央城镇化会议提到的政策需要实施，对于仍然受限于调控政策一刀切的房地产企业是受到影响消息。房企可以根据市场形势主动应付，有效地配备资源，长年有序地展开企业规划和发展，不用担忧突如其来的宏观调控对市场导致的冲击，对企业发展带给的变数。

机遇：房地产的长年动力劳动力从农村移往到城市，这部分人一定必须住房，对房地产的市场需求一定会更加大。经济学家林毅夫指出，城镇化过程中，房地产一定是一个十分最重要的支柱产业。中国房地产业协会副会长朱中一指出，城镇化的前进，不会带给更好的住房市场需求，还包括业主和提高性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

从短期来看，增加工业用地，必要减少生活用地尤其是居住用地将增进一二线城市房地产业务的加快发展。2014年，房地产发展仍将火热，但随着供应量减少和保障性住房的减少，房地产价格涨幅可能会获得掌控。

在这一背景下，未来产业园区的发展也将与城镇化紧密结合。湖北九州通置业发展有限公司董事长张仁天告诉他中国房地产报记者，在新型城镇化过程中，现代乡村型、园区开发型、旅游导向型、产城融合型，有所不同的城市按照有所不同的分类，有有所不同的发展途径。同策咨询研究部总监张宏伟回应，对于一二线城市，要盘活存量土地，减少土地供应，减轻紧绷供需；对于三四线城市，要必要放宽土地指标，避免由于土地供应量稍大造成供大于求的鬼城空城现象。

对于一线城市、核心城市及其周边的中小城市，可以专责用地，促成区域产业、经济与市场一体化，充分发挥区域内中心城市与周边卫星城的互惠互利起到。从长年来看，中央城镇化工作会议证实了二三线城市是打造出新型城镇化的突破口。

此外，以城市群为轴心的城镇化发展路线已清晰，城市群目标定位基本具体。据理解，城市群建设有三个层次：一是已基本竣工的11个城市群，二是正在建设的14个城市群，三是7个潜在城市群。

中国社科院估计结果表明，到2020年前和2030年前全国必须市民化的农业移往人口总量将分别超过3亿和3.9亿。而联合国开发计划署公布的《2013中国人类发展报告》预测，到2030年，中国将追加3.1亿城市居民，城镇化水平将超过70%。

此举指出，在二三线城市以及未来城市群中，城镇化将给房地产带给10年~20年的发展机遇期。房企内部及外部的双重挑战城镇布局的优化，城市群的协调发展，将带给房企区域布局和产品定位的变化。一位不愿明示的房企高管对记者回应，一线研发企业将更进一步不断扩大全国化布局，特别是在是将增大在一二线城市的竞争。

三四线城市将不会随着产业引入、人口引入以及基础设施投放更有更加多研发企业入驻。全国百强县特别是在具备发展潜力。在上述人士显然，早已展开全国化扩展的研发企业，很多不会以现有入驻城市布点为中心向周边电磁辐射。

未来房企的角色不仅是垫好房子，还要管客户过好日子。在绿城房地产集团副总经理柴宏达显然，传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，将逐步改向在此基础上针对人的服务和持续运营的现代服务业建构。

但此次转型机遇，也对房企明确提出了挑战。集中于展现出为土地利用的集约化，项目建设的节能环保、园区与生态建设互为融合，尤其是要抛弃过去全然建设而不考虑到或者很少考虑到建设之后人的核心区与产业的核心区结合的作法，彰显园区以持续的生命和核心区能力。

我个人较为寄予厚望新型道家、休闲娱乐、养老产业地产，以及充份挖出利用本土特色、完备服务设施、提高服务品位的死掉的新型渡假及旅游产业地产。柴宏达说道。在宏观方面，城镇化的政策及设施政策能否成功落地，如何获得有效地继续执行，目前尚不成功经验可以糅合。

其次是资金问题。中国经济体制改革研究会高级研究员管清友指出，中长期之内城镇化的融资如何与当前面对的地方债务风险协商好，是一个很坦率的问题。最后，未来干部政绩考核仍然唯GDP论英雄，地方负债也被划入考核范围，但这否需要管住这种体制性的问题还有待仔细观察。

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