罗湖：将加快城市更新、土地整备深挖潜力土地盘活

近年来，罗湖在减缓城市更新、土地整备，两翼挖潜存量土地上做文章，在土地二次开发利用、土地利用发展方式改变推展产业转型升级等方面进行了一系列探寻和创意，力图在受限的土地资源上构建仅次于发展。以资源利用方式改变增进经济发展方式改变，罗湖走进了一条低消耗、低快速增长的发展新路子。

总面积为78平方公里，可建设用地大约35平方公里。这里既有深圳最低的山梧桐山，仅次于的水库深圳水库，也有一栋栋摩天楼、一幢幢居民区罗湖既是青山绿水、空气清新的宜居城区，也是城市形态成熟期，业态繁盛的商业旺区，因此被誉为坐拥一半山水一半城的生态城区。只不过，作为深圳最先研发的城区，罗湖近些年首度面对优质资源严重不足、人均资源较少的现实情况，而这也是高速发展中的中国城市的典型缩影。

一半是水源和生态保护区，一半土地早已种满了楼，资源受限，但城区经济发展必须更加多产业空间，必须大大提高居民生活环境，现有土地资源如何盘活？近年来，罗湖在减缓城市更新、土地整备，两翼挖潜存量土地上做文章，在土地二次开发利用、土地利用发展方式改变推展产业转型升级等方面进行了一系列探寻和创意，力图在受限的土地资源上构建仅次于发展。以资源利用方式改变增进经济发展方式改变，罗湖走进了一条低消耗、低快速增长的发展新路子。2014年，罗湖区每平方公里土地生产量GDP20亿元，是全市平均水平的2.6倍，万元GDP综合能耗之后维持全市低于，还取得了全市质量强劲市考核区级单位第一名。

1给土地定位规划先行引领城市更新要挖出土地潜力，前提是要弄清楚每块土地要做到什么用。规划专责尤其最重要，通过科学规划和土地用途管制，涉及各方不会更加确切哪个地方重点做到什么。

罗湖区修复局涉及负责人说道，城市更新是密码罗湖土地资源难以为继、产业空间严重不足、城区环境持续老化的有力手段，而在展开城市更新时，规划先行是罗湖的一个坚决。近几年，罗湖侧重充分发挥政府的引领起到，以统筹规划引领城市更新，充分利用社会资本，坚决产业第一、功能提高的原则，重点前进笋岗清水河片区、金三角片区、水贝布心片区、莲塘片区、深南东片区5大产业片区的改建。融合产业发展重点，罗湖区在展开调研后，对5大片区展开了差异化定位将金三角片区打造出沦为金融和商业为核心的高端商务商业中心区；笋岗清水河片区则定位为国际时尚产业总部核心区区和国际创新文化门户；水贝布心片区的定位是全国性的黄金珠宝时尚产业总部核心区基地、设计营销中心和旅游购物目的地；莲塘片区则要打导致互联网产业园区、口岸服务区和佛教文化区；深南东片区和黄贝岭融合，改建成一个新的商圈。

按照罗湖在《罗湖区城市更新空间规划》等的引领下，罗湖区大力编成《笋岗清水河片区发展单元规划大纲》等城市更新单元规划，减缓城市更新项目实行。环绕各自的定位，各片区都有一批城市更新项目相继启动。2013年，罗湖区城市更新项目实行率为全市最低。

2014年，罗湖区共计开建城市更新项目24个，规划建筑面积大约315万平方米，其中，产业面积大约210万平方米。城市更新已完成投资43亿元，对全区固定资产投资贡献率约49.6%;城市更新土地供应计划完成率约148%，名列全市第一。城市更新为罗湖全区产业升级获取了空间基础。按照规划，几大片区将在一系列项目过后步入全新的面貌。

笋岗清水河片区共计27个城市更新项目，总投资多达500亿元；金三角片区规划建设5个城市更新项目，总投资230亿元；水贝布心片区规划建设10个城市更新项目，总投资180亿元；深南东片区规划建设2个城市更新项目，总投资55亿元；莲塘片区规划建设4个城市更新项目，总投资45亿元。罗湖区修复局透漏，罗湖未来还将重点前进这5大片区的建设工作，构建重点片区对整个城市更新工作的造就效应，以大片区造就大发展。

2015年，罗湖新开工建设8个城市更新项目，开建总建筑面积将超过450万平方米，其中产业面积300万平方米，已完成投资47亿元。2让市场说出政府因势利导胆产业升级原本这里都是破旧的厂房，基础条件较为劣，建筑标准又较低，早已没办法适应环境珠宝这种时尚产业的发展拒绝。中国首家获邀永久入驻国际高级珠宝阵营的珠宝品牌、从罗湖回头过来的TTF总裁吴峰华还忘记当年水贝珠宝原有工业区改建前的样子。

水贝黄金珠宝产业核心区基地整治前为原有工业区，建筑物外立面陈旧，交通布局不合理、秩序恐慌，市政公用设施老化，公共活动空间严重不足种种问题严重影响着黄金珠宝产业发展。必要投资改建与补贴企业自发性改建结合，罗湖区对水贝原有工业区展开了综合整治和升级改建。改建的方向是让这个核心区区品牌化、交易中心化、设计化、高端化，需要把珠宝产业的高端环节留下，把加工生产等低端环节出局。吴峰华说道。

原有厂房改建、新建30多层的现代建筑、交通的差劲获得提高吴峰华亲眼了过去的旧工业区旧貌换新颜。业内本身有改建市场需求，政府看见产业发展的方向，在做到整个园区规划的时候起点低。

在吴峰华显然，政府因势利导，和企业良性对话，起着了火车头的起到。从比较单一的黄金珠宝加工业向设计生产销售应有尽有的原始产业链较慢升级，目前，在水贝110万平方米的区域已核心区了3000多家黄金珠宝生产经营单位和20多个珠宝交易中心，年交易总额多达1000亿元。

要作好与城市更新的互相交会，专责产业发展空间，以土地的高效利用增进产业升级和城市功能的优化，进而全面提高罗湖经济社会发展的质量和效率。贺海涛曾在一次公开发表会议上这样总结罗湖的土地利用思路。罗湖虽然是老区，但某种程度面对发展的市场需求，必须前进经济发展，推展产业转型。罗湖区修复局涉及负责人讲解，在这个过程中，罗湖政府涉及部门创意创建了一套产业规划、项目规划、招商引资三个实时前进机制。

要做到这个改版，要不要做？怎么做？有产业部门的指导，他们对市场的市场需求理解可以提早体现到改版计划中。我们在改版计划制订中做了城市更新、产业规划和项目规划实时前进。

对市场的确实市场需求有精确做到，才能确保我们不是开建一个空楼。罗湖区修复局涉及负责人讲解，罗湖目前早已创建了联席会议制度，根据项目进展和阶段，涉及部门不会轮流坐庄开会会议，并邀企业参与。对于企业来说，它们一般来说不会更加注目自身发展，政府则不会更好地从辖区产业布局角度考虑到。

在他显然，两者的无缝交流可以为产业发展获取更佳的助推力产业发展对城市更新明确提出市场需求，政府则展开引领、搭起平台、作好服务。3创意模式灵活机动深挖土地潜力2006年12月，70余栋旧楼轰然倒地，田贝旧村步入修复。

两年后，5栋将近百米的围合式布局高层住宅楼拔地而起。改建已完成后，村民居住于环境获得提高，田贝村也已完成产业升级相结合原先的建材市场，田贝借改建之机不断扩大营业面积，改建为建材特色产业村。摸着石头过河，一面探寻一面行进。

在这个过程中，罗湖区委区政府给了相当大协助。田贝村的赖永营讲解，田贝模式是由原农村集体经济的组织的村民或继受单位依申请人将部分非农建设用地改以国有建设用地，政府以协议方式转让，村集体展开自拆自辟、自行改建。罗湖修复局涉及负责人谈及，罗湖在针对辖区的实际情况，以多种创意方式助推土地再行开发利用，获得了实质性的效果。

根据《深圳市城中村（旧村）改建暂行规定》、《深圳市人民政府关于工业区升级改建的若干意见》等有关规定以及实践中，罗湖区针对有所不同情况，实行了村集体主导的自拆原为的城中村改建模式和政府引领或出资实行的旧工业区综合整治、产业升级改建模式。此外，在前进城中村改建、原有工业区改建的过程中，罗湖区还实施了差异化的用地政策和管理制度门槛。

据理解，这种差别化指差别化供地、差别化地价、差别化管理模式，主要工作思路是有扶有触、有保留力，以结构性、差别化的土地供给，引领空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配备。在原有工业区改建中，罗湖区通过采行差异化的产业用地政策，为产业定位为研发、现代物流等市政府希望发展产业的旧工业区改建项目获取地价等政策反对，大力希望产业转型和产业升级，引领原有工业区提升土地研发强度和利用效率，完备产业及公共设施。

除了在原有工业区改建、城中村改建，罗湖在土地挖潜上的灵活机动就再次发生在居民的生活中。据理解，罗湖区在改版项目专线规划过程中实行TOD研发模式，以大运量的公共交通为中枢，在公共交通繁盛的区域（如公交、轨道站点500米圈层范围内）等展开集中式、高强度研发，建设集商业、办公、居住于、文化、公共设施等综合发展并适合步行的城区，有效地避免城市无序蔓延到，掌控土地陈旧研发。在这样的研发模式下，罗湖口岸/火车站片区问世了。据理解，在空间和道路资源极为受限的条件下，该片区在规划建设时将罗湖口岸/火车站地区与周边地区统一展开产业和环境改建，并合理统合的组织多种交通方式，建设了立体化、多层面的交通换乘枢纽，构成了有序高效转乘的一体化综合空间体。

用很少的土地资源，构建了高峰期超强60万人次/日的人流，它子集了火车站、口岸、交通枢纽等多种功能，是深圳仅次于的人流集散地，也沦为深圳通向香港、其他城市的最重要城市交通门户。4民生思维让土地为居民快乐服务梧桐绿道全长约14公里，从东湖公园南门（3号岗亭）沿深圳水库周边、梧桐山河仍然伸延到梧桐山北大门北侧的横沥口水库。这条由罗湖区打造出的融山水、休闲娱乐、生态和文化于一体的精品绿道，被网友称作深圳美丽绿道。

每到周末，这条绿道就不会显得很繁华呼朋引相伴的深圳市民或步行、或自行车，充份享用城市里的休闲娱乐生活。在深圳市民心中，罗湖区是他们节假日的好去处。坐拥一半山水一半城的罗湖，大约有一半的土地为深圳水源保护区和梧桐山森林保护区，基础较好。

除了能与大自然亲近认识，罗湖还有大量文化场所、体育场馆，在一栋栋摩天楼中，它们沦为居民移往心灵的空间。土地上生长的不仅有产业，还生长着居民的幸福感。在展开土地挖潜时，罗湖仍然紧紧围绕民生福祉展开，不仅保有一半山水，还吸管空间为居民建构幸福感。

在城市更新过程中，居住于问题、环境问题、交通问题、社会问题是群众注目的焦点，典雅舒适度的居住于环境、有序快捷的交通、安全性人与自然的社会治安、平稳的低收入、较好的教育是广大市民的基本拒绝，也尤为切合他们的日常生活。罗湖区修复局涉及负责人说道，罗湖在展开城市更新时，尽可能考虑到了这些。罗湖明确提出：城市更新单元获取不少于15%和3000平方米的用地用作基础设施和公共服务设施建设，确保公共利益；拒绝拆毁修复类住宅项目必需按规定配建一定比例的保障性住房，以解决问题中低收入家庭和人才的住房市场需求。据理解，近年来，罗湖仍然射击现代化、国际化城市的标准，通过城市更新项目完备辖区的基础设施设施改版设施市政道路28条，解决问题行车无以问题；规划追加停车位2.7万个解决问题停车难问题；规划公交首末车站5一处，解决问题公共交通问题；建设慢行系统，解决问题步行交通问题；规划建设社康中心4一处，中学1所，小学2所，幼儿园4所，老年人日间照料中心1家，以减轻居民医疗、教育、养老方面的市场需求，提高居民生活品质。

罗湖有很多最重要历史地段以及改革开放、工业发展的历史遗迹。在罗湖这片土地上，还支撑着很多杨家罗湖的记忆，竭尽着许多人的情感。罗湖区修复局涉及负责人透漏，罗湖还期望在城市更新的过程中，觅杨家罗湖的文化记忆。

罗湖在湖北村等旧村改建中，都尽可能做既特别强调时代特征，又让旧村的历史文脉获得理应承传。以深圳市2015年度根本性项目计划金威啤酒厂城市更新单元为事例，罗湖在明确提出打造出金威珠宝产业综合体的规划同时，还明确提出了工业遗产维护的概念，沦为深圳探寻工业区城市更新与历史维护融合的首个样板项目。

■涉及护好一半山水种好城市高产田罗湖参予国土资源节约集约模范区创立坐拥一半山水一半城的罗湖，既要护好一半山水，也要种好城市中心高产田。目前，第三届国土资源节约集约模范区创建活动正在火热积极开展，罗湖区被列入深圳参予此次创立的行政区。

节约集约利用国土资源，是罗湖新的常态发展的现实自由选择。罗湖作为改革开放的先行区，首度面对优质资源严重不足、人均资源较少的现实情况，必需回头土地节约集约利用路径，构建产业的转型升级，以较少的资源消耗承托更高质量的发展。罗湖区区长贺海涛说道。

贺海涛期望，罗湖以此次创建活动为契机，在维护好一半山水的基础上，致力于紧凑型城市的建设，种好城市中心高产田；更进一步构成共识、增强规划引导和机制约束，提高全区国土资源节约集约利用的能力和水平，进而全面提高罗湖经济社会发展的质量和效率。据理解，罗湖区委、区政府目前已正式成立了由区长贺海涛兼任组组长的领导小组，市规土委直属一局、区修复局联合，区委（政府）筹办、组织部、宣传部、修复、发改、经胆、教育等10多个部委办局和辖区10个街道办为成员单位，并实施了《深圳市罗湖区国土资源节约集约模范县（市）管理办法》、《深圳市罗湖区积极开展国土资源节约集约模范县（市）创建活动的实施方案》等多个制度性文件。罗湖区回应，在创建活动中，罗湖区将大力展开国土资源节约集约利用的探寻和创意，并积极开展形式多样、内容丰富的主题宣传教育活动，调动各方面节约集约利用资源的积极性、普遍汇聚社会共识，前进创建活动坚实积极开展。

据报，国土资源节约集约模范县（市）创建活动是2010年6月经国务院主管部门批准后、由国土资源部的组织积极开展的一项国家级合格评选表扬活动。该活动目的鼓舞地方党委政府实施最严苛的节约集约用地制度，创建党委领导、政府负责管理、部门协商、公众参予、上下同步的国土资源管理工作新格局，推展经济结构调整和发展方式改变，增进地方经济社会又好又慢发展。

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