高力国际：城市更新“隐藏”房地产市场未来10年下一个风口

低力国际开会2018年终媒体不会并公布2018广州物业市场总结与未来发展报告。报告表明，2018年全球经济低迷巩固广州出口贸易，广州出口至亚洲、欧洲、非洲出口总值皆为负增长。其中美国为广州仅次于出口国，中美贸易摩擦对广州导致冲击。

出口贸易困局与国内去杠杆政策拖垮广州经济快速增长。经济快速增长减慢波及金融、生产、贸易及涉及行业企业，写字楼租户迁往及扩展意愿上升，出租交易活动减慢，市场需求较2017年经常出现下降。

本年度广州非保税优质物流仓储呈现出供需两央的状态，来自电商涉及租车和零售商的市场需求持续活跃。尽管坐落于新兴区域的追加供应入市，但去化很快，全市整体空置率上升，平均值租金水平恶化下降。此外，中国房地产市场于是以从增量市场过渡到存量市场。

以一线城市核心区域旧楼改建，存量提高为核心的城市更新，将沦为房地产市场未来十年的下一个风口。初期非常简单拆毁修复的城市更新模式早已仍然是新阶段的主流，中国城市更新早已转入有机改版时代。中国城市更新早已转入有机改版时代从2018年10月底精研主席巡视广州永庆坊认同其旧城改建的顺利，到11月的城市更新近期政策导向：《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》实施，可见，城市更新发展到今日，已某种程度是旧村旧厂的拆掉、拆毁、修复的改版，而是维持原先城市肌理，甚至保有原先建筑外貌的一种改版，这才是有机改版，它是逆与恒定的内在统一。

低力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥指出， 城市更新已转入下半程的全新阶段。城市更新全新第二阶段的特征有以下四点： 城市更新政策的重点从大量贫民窟清扫改向社区邻里环境的综合整治、社区邻里活力的完全恢复大力发展乃至城市中心的整体功能提高；城市更新规划由全然的物质环境提高规划改向社会规划、经济规划和物质环境规划结合的综合性改版规划，城市更新工作发展沦为制订各种不可分割的政策纲领；城市更新方法从急遽一动外科手术式的拆掉修复改向小规模、分阶段和主动的慎重渐进式提高，特别强调城市更新是一个连续不断的更新过程；城市更新的组织从市场主导、公私伙伴关系改向公、私、社区多方合作，更为侧重社区参予和社会公平的城市更新管制模式。在未来，紧密融合产业升级、历史文化维护、区域综合整治等多方面因素，希望协商政府、研发方与居民等有所不同群体的利益与市场需求，才能确实构建城市将来发展顺利打造出城市更新标杆。此外，中国房地产市场于是以从增量市场过渡到存量市场。

以一线城市核心区域旧楼改建，存量提高为核心的城市更新，将沦为房地产市场未来十年的下一个风口。写字楼：供应领先于市场需求，租金稳定上升本年度广州核心区甲级写字楼追加可出租面积仅有21万平方米，全年清净招揽量大约38万平方米。不受全球经济低迷及国内去杠杆政策影响，市场需求较2017年有所下降。全市整体空置率同比上升3.4个百分点至4.5%，全市平均值租金水平同比下跌5.5%至每平方米每月179元。

低力国际华南区董事总经理冯文光回应：2019年广州甲级写字楼将有多达82.5万平方米追加供应入市，预计至年底全市空置率下降至7.0%。多达38%追加供应坐落于琶洲子市场。

经济萧条将持续减少租户扩展及迁往意愿，2019年全市出租交易活动或上升。预计全市整体租金增长速度面对压力，全市平均值租金涨幅或降到1%。

低力国际广州办公楼服务部董事陈昱豪认为：预计2020年优质写字楼追加供应将突破100万平方米，其中多达73%的体量坐落于琶洲。预计全市空置率将上升至顶峰，租金增幅之后下滑。随着2021至2023年追加供应大幅增加，预计空置率将稳定上升，租金急剧下跌。仓储供需两央，租金水平恶化下降尽管面对全球经济低迷以及中美贸易摩擦的大市场环境，电子商务涉及物流以及大型零售商的物流仓储市场需求仍稳步增长，2018年广州非保税优质物流仓储市场整体空置率同比上升2.8个百分点至3.6%。

截至2018年底，共计15.5万平方米供应追加入市，清净招揽量多达18.4万平方米，全市平均值租金同比下跌3.2%至每平方米每月40.4元。低力国际广州工业及产业地产服务部董事邓智辉认为：预计广州非保税优质物流仓储市场在2019年将有多达46万平方米追加供应入市，除8.4万平方米追加供应坐落于物流仓储核心区黄埔以外，其余坐落于新兴区域：花都、番禺与增城。黄埔作为物流仓储核心区，预期能构建较慢去化，2019年租金水平维持务实快速增长。

其余追加项目皆坐落于新兴区域且总体量约37.8万平方米，去化能力面对考验，租金增长速度或减慢。2019年随着电商和大型零售商业务继续转入稳定期，大面积出租市场需求或有所弱化，预计至明年底全市整体空置率有所上升，全年平均值租金构建3%的较慢快速增长。

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