房产证被撤销的抵押是否有效

  本文摘要：房产证被撤消的抵押否有效地[基本案情] 1998年11月30日，某乡土地所向村民董某发给了黄集建字第18号集体土地建设用地使用证，同年12月3日，该乡村建所报经县建设局审核后，向董某授予了二间二层房屋的潢黄字第0018号房产证。1999年1月1日，董某以该房产不作抵押向某信用社贷款60000元用作购货，期限三个月，并且在县房管部门办理了抵押登记手续。 董某贷款后旋即即时逢车祸自杀身亡。

房产证被撤消的抵押否有效地[基本案情] 1998年11月30日，某乡土地所向村民董某发给了黄集建字第18号集体土地建设用地使用证，同年12月3日，该乡村建所报经县建设局审核后，向董某授予了二间二层房屋的潢黄字第0018号房产证。1999年1月1日，董某以该房产不作抵押向某信用社贷款60000元用作购货，期限三个月，并且在县房管部门办理了抵押登记手续。

董某贷款后旋即即时逢车祸自杀身亡。贷款届满后，信用社追款无着，欲向法院控告，拒绝董某的继承人在拒绝接受遗产的范围内偿还债务贷款，并拒绝行使抵押权。法院于1999年7月15日做出裁决，裁决董某的继承人在裁决生效后三日内，以其承继财产偿还债务信用社贷款60000 元及利息，逾期以抵押的房产折价清偿。

宣判后，双方当事人皆并未裁决。案件继续执行过程中，董某舅父王某以某乡政府均须有误为由，向法院驳回行政诉讼，拒绝判令某乡政府和某县建设局撤消董某的房产证和土地使用证，并拒绝赔偿金经济损失，即律师代理费2000元。

董某的继承人也以第三人的身份参与诉讼，拒绝撤消董某的房产证和土地使用证。法院欲裁决终止民事案件的继续执行。此前王某曾在董某死后于1999年6月书面申请人该政府撤消董某的土地使用证和房产证，该政府并未不作处置。

法院对行政案件审理后指出，某建设局和某乡政府在向董某授予房产证时违背了省《村镇房屋产权注册均须试点实施方案》关于办证程序的规定，即未获得四邻、村民组、村委会签署，且并未向社会调查核实，张榜公布。集体土地使用证不应由县人民政府授予，某乡政府向董某授予土地使用证系由打破职权不道德，王某拒绝赔偿金错误均须导致其律师代理费损失，于法无据，欲裁决某乡政府及某建设局于裁决生效后一个月内，撤消董某的房产证和土地使用证，对王某拒绝赔偿金的催促不予上诉。裁决生效后，某乡政府和县建设局并未履行义务，王某和第三人也并未申请人继续执行。

民事判决亦并未完全恢复继续执行。[分歧] 上述行政裁决判令行政机关限期撤消董某至此抵押的房产证，由此引起一系列问题：该行政裁决对早已生效并转入执行程序的民事判决带给什么影响，民事判决能否继续执行，抵押合约否有效地正式成立，抵押权人能否行使抵押权，抵押权人在行政诉讼中否具备诉讼主体的资格，如果行政裁决无法继续执行，抵押权人如何构建自己的权利。由此，在本案的处置上经常出现以下分歧意见。

第一种意见指出，该抵押合约违宪。理由是：抵押权的原作归属于处分不道德，抵押权人对抵押物应该具备处分权。《最高人民法院 关于贯彻执行民法通则若干问题的意见 》(以下称之为《民通意见》)第113条规定：“以自己不拥有所有权或者经营管理权的财产不作抵押的，应该确认抵押违宪。

”董某的房产证被法院行政裁决限期撤消，其就失去了对该房产拥有处分权的依据。因此，董某在该房屋上原作抵押权，与某信用社签定的抵押合约不应科违宪。

鉴于董某的继承人与信用社的借款合约案早已生效，该案不应按审判监督程序，终止原民事判决的继续执行，确认抵押违宪，并据此做出裁决。第二种意见指出，该抵押合约效力以此类推。理由是：按照《合同法》第51条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追授或者无处分权的人议定合约后获得处分权的，该合约有效地。

”对于抵押人无权处分而原作的抵押权，经财产权利人否认或者抵押人事后获得所有权的，应该再次发生抵押权产生的法律后果。也就是说，这种不道德是一种效力以此类推不道德。本案董某的房产证是因为办证程序问题被裁决撤消，其非为确实的房产所有人并不确认，尚待行政机关的新的证实。如果行政机关新的证实董某仍为房产的确实所有权人，则抵押合约有效地，反之，则合约违宪。

鉴于本案行政裁决没裁决行政机关新的做出明确行政不道德，也没将抵押权人列入第三人，行政裁决有误，应付行政案件按审判监督程序展开合议庭，并据此做出裁决。行政案件合议庭后，根据情况，再对民事判决展开处置。第三种意见指出，该抵押合约有效地。

理由是：《担保法》第四十一条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应该办理抵押物注册，抵押合约自注册之日起生效”。该法没对抵押人无权处分而原作抵押权的效力做出违宪的规定，《民法通则》亦并未回应设置一般规定，依据法理，财产登记簿上列明的所有人，实际并非财产的所有人，就该财产原作抵押权时，债权人愿意信赖该注册而与之原作抵押权的，基于注册的公信力原则，债权人依然可以获得抵押权。

本案董某是房产证上列明的所有权人，后房产证虽被法院裁决限期撤消，但其在原作抵押权时，是以房屋所有权人的身份展开的，信用社不告诉也不有可能告诉该房产证有瑕疵，而是愿意信赖所有权证上的注册事项，与董某签定抵押合约，并办理了抵押登记手续，不受注册公信力的维护，信用社仍可行使抵押权。否则，由于信用社没参予行政诉讼案件的审理，从而有可能使王某与董某的继承人蓄意串通不道德受到法律维护。

事实上，行政裁决生效后，王某和第三人均并未申请人行政机关遵守行政裁决确认的义务，也更进一步说明了这种不道德的不存在。因此，鉴于本案行政裁决没遵守，其不应付民事案件的效力产生影响，抵押权人仍不应行使抵押权。对本案民事判决不应继续执行，即使王某为确实的权利人，对其导致的损失，不应由董某分担。[评析] 限于物权制度的基本原则——审批与公信原则是处置本案的关键，我国的《物权法》虽然仍未施行，但无法说道我国没创建物权制度。

就不动产抵押注册而言，我国土地法、城市房地产管理法以及担保法等涉及法律规定，在不动产物权变动上，我国采行注册正式成立主义，即注册是不动产物权变动的生效要件，注册具备创设物权的功能，在抵押权不遵守登记手续时，抵押权无法创设和生效。这就为物权变动的顺利和安全性设置了双重保险，即当事人双方同意仅有使抵押合约正式成立，而注册才能使物权再次发生变动的效力，才能创设物权。注册在作为正式成立要件时，起着了与公信力制度完全相同的起到。

现就本案牵涉到的以下几个方面的问题不作详细分析： 一、房屋产权注册的性质与效力。房屋产权注册是房产管理部门根据房屋产权人的申请人，依照法定程序对其房屋产权展开审查，核实、登记注册，授予产权证书的不道德。还包括房屋所有权和房屋他项权利注册。

我国房屋产权注册均须制度，最先始自国务院于1983年施行的《城市私有房屋管理条例》。《城市房地产管理法》第一次在法律上明确规定了房屋产权注册均须制度。该法第五十九条规定：“国家实施土地使用权和房屋所有权注册均须制度。

”第六十条规定：“在依法获得的房地产开发用地上竣工房屋的，应该凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请人注册，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并授予房屋所有权证书。”房屋产权注册是房地产产权管理中的主要行政手段，它具备产权证实，审批和管理的职能，凡在规定注册范围内的房屋，不论产权归谁所有，都必需按照产权注册办法和产权注册程序，由房产管理部门发给房屋产权证书，房屋产权人凭证管理自己的房屋。房屋产权证书是房屋产权的唯一凭证，亦是产权获得法律证实的依据，具备法律彰显的审批、公信效力。虽然本案牵涉到的是农村房产，涉及的法律仍未实施，无法几乎限于城市房地产法的规定，但有些地方对农村房屋产权的注册工作也实施了涉及规定，其基本精神是完全一致的。

由此可以显现出，我国对土地权利的移往和房地产权利的移往，都把注册作为有效地要件，确认予以注册的房地产产权移往或成立在法律上无法产生效力。可以说道，房地产的权属注册是一种物权的审批方式，其功能在于对正在交易的第三人获取消极的信赖利益，即只要没审批就没物权变动，以此判断物权归属于，进而确保交易安全性。而与之相辅相成的公信原则，则维护信赖审批的第三人获得经过审批但非实际权利人处分的权利，壮烈牺牲确实权利人的经过瑕疵审批的权利。

本案牵涉到的是注册的公信力，它是指物权注册机关在登记簿上所做出的各种注册，具备使社会公众信其准确的效力。即使注册错误或有遗漏，因坚信注册准确而与注册权利人展开交易的第三人，其扣除利益仍将受到法律维护。一个注册在不动产登记簿上的权利人，虽然在事实上有可能不是权利人，但是由于不动产登记簿是国家创建的，它记述的内容，第三人没理由不坚信。因此，第三人根据国家创建的不动产登记簿获得不动产物权，国家应当不予维护。

目前，我国《物权法建议稿》第28条已明确规定了“不动产注册的权利正确性推断起到”原则。鉴于我国仍未创建不动产注册补偿制度，国家赔偿法亦没将错误注册导致的损失划入赔偿金范围，原权利人不能向与其有必要法律关系的人催促赔偿金。

二、抵押人的房产证判处撤消，其原作的抵押否包含无权处分及效力问题。《合同法》以前，有关无权处分不道德的效力仅有在司法解释中有零星规定，《最高人民法院 关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 》第五十五条规定：“非所有人背叛他人房屋的，不应废止其交易关系。部分共计有人并未获得其他共计有人表示同意，私自背叛共计房屋的，不应宣告交易关系违宪。买方如不知情，交易关系否有效应根据实际情况处置。

其他共计有人坚称而不赞成，事后又驳回的，不应否认交易关系有效地。”可见，该项司法解释中，作为无权处分不道德的买卖合同一般被确认为违宪。

《民通意见》第89条规定：“联合共计有人私自处分共计财产的，一般确认违宪。但第三人愿意，有偿获得该项财产的，应该确保第三人的合法权益;对其他共计有人的损失，由私自处分共计财产的人赔偿金。

”不难看出，该司法解释中，无权处分不道德的效力一般被确认违宪，但也有例外情况。对抵押人无权处分的财产原作抵押的，《民通意见》第113条1款规定：“以自己不拥有所有权或者经营管理权的财产不作抵押物的，应该确认抵押违宪。”而《担保法》回应则并未作出规定。《合同法》对无权处分不道德的效力另设明文，其内容是“无处分权的人处分他人财产，经权利人追授或者无处分权的人议定合约后获得处分权的，该合约有效地。

”对该条不应解读为我国民事法律上针对无权处分所设置的一般规定，无权处分不道德科效力以此类推的不道德。这里的效力以此类推，系指当事人之间的债权合约效力以此类推。

“依合同法第五十一条规定，背叛他人之物，权利人追授或者处分人事后获得处分权的，合约有效地;反之，权利人不追授并且处分人事后也并未获得处分权的，合约违宪。这里说道的违宪，不是处分不道德违宪，而是无权处分的合约违宪，即买卖合同违宪。无法说明为买卖合同有效地，仅有处分不道德违宪。

有的学者不作这样说明，实质上是以债权合约与物权不道德，开销不道德与处分不道德的区分为根据的，与合同法法律思想相符。”似乎，与无权处分制度有关的愿意获得制度在这里并没规定。当然，这不是法律上的疏忽，因为愿意获得制度归属于物权法制度，应该在物权法上作原始的规定，合同法建议草案稿曾多次将两种制度联系一起，如1995年1月《统一合同法建议草案稿》(第1稿)第46条规定：“以处分他人财产权利为内容的合约，经权利人追授或行为人于订约后获得处分权的，合约自此以后有效地。行为人无法获得处分权，权利人不追授的，违宪。

但其违宪无法对付愿意第三人。”1997年5月第4稿规定：“无处分权的人处分财产或者共计有人予以其他共计有人表示同意处分共计财产，愿意相对人因交付给或注册早已获得该财产的合约视作有效地，但该财产对处分权人具备特殊作用的除外。

”从合同法的制订过程来看，对因无权处分合约的效力的规范，虽在明确细节上不存在差异，但有一点是联合的，即(债权)合约本身包含无权处分不道德，其应以为效力未确定合约。正是考虑到愿意第三人的维护科物权法的问题，合同法将草案中的条文展开改动。由此，合同法51条意味着能解决问题无权处分合约有效地违宪的辨别问题。

而对于愿意第三人，则限于愿意获得制度。“如果不动产中第三人获得不动产时出于愿意，则从维护愿意第三人，确保交易秩序的目的抵达，应该容许第三人取得不动产的所有权。

”台湾学者王泽鉴先生也指出：“愿意第三人因信赖注册，自不动产注册名义人转让获得不动产所有权，或于不动产上原作借贷物权或用益物权者，仍获得其权利”。本案董某以房产证上标明的所有人身份对房产原作抵押权后，房产证被裁决限期撤消，其不道德并不必定包含无权处分，房产证是因为办证程序有误被撤消，并不回避董某是确实的权利人，行政机关可以新的做出证实，如果行政机关新的证实董某是确实权利人，董原作抵押权的不道德有误有权处分毫无疑问。即使行政机关新的证实王某为确实权利人，董某的不道德为无权处分，但这种不道德应以是效力以此类推，并非违宪。

信用社作为愿意、信赖注册而获得抵押权的不道德也有误有效地。这也与《物权法建议稿》第29条“以不动产登记簿为根据获得的不动产物权不不受任何人追夺”的精神相符。三、农村私有房屋的抵押问题 私有房屋还包括城市私有房屋和农村私有房屋。

城市私有房屋因其土地使用权一般是通过转让和出让而获得的，可以按照规定与房屋一起抵押，该抵押符合国家现行法律规定。而对于集体土地使用权，根据《担保法》的规定，能原作抵押权的，一是“四荒”土地使用权;二是乡(镇)、村企业的厂房等建筑物所占到土地，而对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权禁令抵押。这是因为，国务院仍未依照土地法的规定，施行集体土地使用权转让出让和抵押的法规，不受此影响，有人指出农村私有房屋无法原作抵押。

因为，若意味着不能将房屋分开不予抵押，构建抵押权后新的受让人将无法同时取得房屋所及范围内的土地使用权，从而构成权利冲突，使该房屋沦为“机是楼阁”。这种担忧显然不存在，但不该沦为农村私有房屋无法原作抵押权的理由。

根据《担保法》第三十四条第一款(一)项规定，抵押人所有的房屋和其他地上以定着物，可以抵押。并没规定农村私有房屋无法抵押，也就是说，农村村民的房屋亦归属于抵押财产的范畴，可以作为抵押权的标的物。而且房屋所有权和土地使用权是两项独立国家的权利，不不存在主从之分。

农村私有房屋抵押权构建有可能构成的“权利冲突”，可以通过完备法律的手段加以解决。至于农村房屋的抵押去留办理注册，在什么部门办理注册，法律则没明确规定。

根据《担保法》和《城市房地产管理法》，城市房地产抵押应该办理抵押物注册或权属注册。注册机关为县级以上人民政府规定的部门，县级以上人民政府没规定的，为房地产管理部门或土地管理部门。

上述的注册部门为法定的，是一种强制性的规定，在非法定注册部门的注册不应科违宪。但这种规定似乎无法必要限于于农村房地产的抵押问题，不过，农村房地产也是一种不动产，基于物权的审批公信原则，对该房产的抵押也不应办理抵押注册，注册机关以颁证机关即房产管理部门为宜。当然，这样解读有可能与《担保法》第四十三条的规定相冲突，该条规定：“当事人以其他财产原作抵押的，可以强迫办理抵押物注册，抵押合约自签定之日起生效。

当事人未办理注册的，不得对付第三人，当事人办理抵押物注册的注册部门为抵押人所在地的公证部门。” 这里的“其他财产”是指可以注册的财产还是指所有的可以抵押的财产，在法律上没做出具体的说明。

对于这类抵押，实施的是注册对付主义，即使没在法定的公证部门办理注册，只是不产生对付效力，抵押合约依然是有效地的。如果将农村房产不作这里的“其他财产”来解读，就相等说道，农村房产不用成立强迫注册制度，如果原作抵押，抵押注册的部门为公证部门。这样以来，同是房地产不仅不会经常出现城乡之间的差异，而且导致同一房产的权属注册部门与抵押注册部门混杂的情况，似乎不合乎注册制度的拒绝。

所以作为可用作抵押的农村房地产的抵押，也应该成立强迫注册制度，注册机关为房产管理部门更加合乎法律原意。因此，本案董某和信用社在县房管部门办理抵押注册，并不影响抵押合约的效力。四、抵押权人能否沦为行政诉讼的第三人 房地产管理部门授予产权证归属于行政证实，是一种可诉的明确行政不道德，无论颁证不道德否准确，与该明确行政不道德有法律上利害关系的相对人都有权驳回行政诉讼。问题是，在行政关系相对人拒绝撤消房产证的行政诉讼中，如果该房产已原作抵押权，抵押权人为了确保自己的权利，能否以第三人身份参予诉讼?《行政诉讼法》第27条规定：“同驳回诉讼的明确行政不道德有利害关系的其他公民、法人或者的组织，可以作为第三人申请人参与诉讼，或者由人民法院通报参与诉讼。

”《最高人民法院 关于贯彻执行中华人民共和国行政诉讼法 若干问题的意见(全面推行)》第21条规定：“行政诉讼法第27条中的‘同驳回诉讼的明确行政不道德有利害关系’是所指与被诉明确行政不道德有法律上的权利义务关系。”该项司法解释没把“利害关系”局限于与被诉明确行政不道德有必要利害关系，“所以，解读行政诉讼法关于第三人与被诉明确行政不道德的‘法律上的利害关系’”的规定，应被诉明确行政不道德对个人、的组织的权利义务早已或将不会产生实际影响为标准，需要区分利害关系是必要还是间接，更加无法将其容许为“‘以行政法律关系为中介’”。

间接利害关系还包括与明确行政不道德所确认的事实有利害关系和与裁决结果有利害关系，以及与被诉行政主体的互为对方有民事法律关系的个人、的组织等。“实践中第三人与原告之间的民事法律关系非常复杂，但只要与被诉明确行政不道德具有必要民事法律关系的得失关系人都可以作为第三人，这里须要回避与被诉明确行政不道德具有间接民事法律关系的得失关系人。” 本案董某以房产证上标明的所有权人身份对房产原作抵押权，而王某指出其是该房产的确实权利人，向法院驳回行政诉讼，董某(或其继承人)应该正处于第三人的地位，抵押权人则无法沦为该案的第三人。

因为，抵押权人与原告之间没任何法律关系，而仅与第三人有民事法律关系，行政机关向董某授予房产证的明确行政不道德没撤消之前与抵押权人没必要利害关系。不过，一旦行政机关做出撤消房产证的明确行政不道德，抵押权人则与该行政不道德有法律上的利害关系，既可以原告身份控告，也可以第三人的身份参与诉讼。

故本案行政诉讼没将抵押权人作为第三人是准确的。结 论 本案董某以房产证上标明的所有人身份对该房产原作抵押权，民事判决抵押有效地，后房产证被法院以办证程序为由裁决行政机关限期撤消，但没裁决行政机关新的做出明确行政不道德，当事人既并未申请人继续执行，行政机关也并未对房产证展开撤消，也就是说，该行政裁决对董某的房产证没产生任何法律效果，当然对民事判决也无法产生影响。即使房产证被撤消，因信用社不受注册公信力的维护，其不道德也不应视作有效地。

因此，董某原作的抵押权有效地。本案民事判决需要通过审判监督程序展开改判，而不应完全恢复继续执行。

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