房产证的特点

  本文摘要：房产证的特点作为证书之一种，房产证具备以下显著特点： (1)房产证不能由房地产主管机关派发。(2)房产证是对特定房屋所有权归属于的书面证明，并可记述特定房屋共计状况以及否原作借贷物权等状况。 基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具备独立国家建筑结构与用于功能的房屋 (还包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产注册上不能有一项所有权注册，并且据此不能派发一个房产证。

房产证的特点作为证书之一种，房产证具备以下显著特点： (1)房产证不能由房地产主管机关派发。(2)房产证是对特定房屋所有权归属于的书面证明，并可记述特定房屋共计状况以及否原作借贷物权等状况。

基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具备独立国家建筑结构与用于功能的房屋 (还包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产注册上不能有一项所有权注册，并且据此不能派发一个房产证。(3)房产证不能向特定房屋的所有权人派发，如房屋系由共计，在房屋所有权证之外，还须向共计有权人派发共计权证。(4)房产证是注册机关在对特定房屋权属情况展开注册之后，向特定权利人派发的权属证明，房产证的内容不应与登记簿的内容相符。由于房屋是最重要的不动产，与之涉及的交易活动十分广泛，因而房产证在交易活动中获得普遍的运用。

但在实务中，对房产证的了解与其性质有违之处仍斥较多，归纳起来主要有两类： 其一，反转房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。例如，在实务中辨别一个人否享有特定房屋的所有权时，以为否持有人房产证就是显然依据。

其二，误解证书与证券的性质，以为房产证具备证券的性质与起到，可以代表其上记述的房屋所有权。例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付给具备房屋所有权移转的效力；或者在房屋抵押中，以为房产证转交抵押权人占据具备原作抵押权的效力。按照我国现行的房屋所有权注册制度，房屋注册是城镇房屋权利归属于的法定审批方法。

在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权获得、原作、变动等，须经注册复再次发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属于的证实需以登记簿上的记述不尽相同。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记述与登记簿上的记述具备一致性。

如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记述不相符，房产证在交易活动中就丧失了对房屋权利归属于的证明力，而不能沦为向注册机关催促确权的证明文件。如果登记簿上并未不作更改，房产证自身任何分开的更改皆不产生物权法上的效力。

例如，在房屋买卖时，房产证的交付给并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并无法以获得出卖人的房产证为由，主张其早已获得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此丧失房屋所有权，权利人可根据登记簿的记述主张和行使权利，并可拒绝机关根据登记簿上的记述发给房产证。

可见，房产证无法瓦解登记簿的记述而充分发挥其证明起到。所谓“房屋权属证书是权利人依法享有房屋所有权并对房屋行使占据、用于、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，实质上反转了房产证和不动产登记簿的关系，误会了物权审批的原则、意义和限于规则。房产证也不具备代表房屋所有权的功能，这一点与证券大不相同。

同是书面凭证，证书与证券在性质上的主要区别是：证书意味着是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利证书，不能证明特定房屋所有权归属于谁，而无法代表其上记述的权利；证券不仅需要证明权利的归属于，如当事人在诉讼中即使只有持有人证券这一孤证，均可充分证明其享有证券上的权利，而且还能代表其上记述的权利，移转交付给证券即产生权利移转的效力。当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是需要起着一定的证明起到。但是，房产证所起着的只是可行性的证明起到。在房屋买卖的缔约过程开始时，意欲背叛房屋的一方索取房产证，可以可行性证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈判可以据此进行。

如果双方可行性达成协议完全一致并且打算签定房屋买卖合约时，一方当事人不该只根据对方房产证的记述就与之议定合约，而应该到房地产主管机关查询房屋登记簿，以理解对方否为确实的房屋所有权人、该房屋上否原作了抵押等情况，因为只有登记簿上的记述才是具备公信力的权利归属于证明。在房屋买卖合约遵守时，买方向买方交付给房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必需在不动产登记簿上展开所有权主体的更改注册(即一般来说所说的“过户注册”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是无法随之移转的，房地产主管机关在展开过户注册之后，不该将卖方原本持有人的房产证经更改记述后并转转交买方，而应该将卖方原本持有人的房产证交还，再行向买方派发新的房产证。

可见，在房屋交易过程中，房产证的证明起到是十分受限的，颇高生活中少见的其他一些证书，如身份证、毕业证、合同书等。当然，尽管房产证的交付给不具备物权法上的效力，但在审判实践中据此辨别否不存在债的关系方面，还是有一定的证明意义。例如，房产证的交付给可以证明双方当事人之间有可能不存在房屋买卖合约关系，可以证明卖方有交付给房屋所有权的意思回应；在牵涉到房屋抵押的交易活动中，抵押权人占据房产证可以证明抵押合约关系的不存在等等。

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