商业地产“过快增长”态势需要警惕 三大诱因分析

近年来，随着商业地产的减缓发展，全国商业地产市场已现供给不足。专家指出，商业地产过慢快速增长的态势有一点警觉。

业内人士建议，地方政府不应在遏止政绩冲动、高效用于土地资源的前提下，有意识地引领企业创意商业地产业态，盘活不足的商业地产存量。多地商业地产显著供过于求国家统计局数据表明，截至3月末，我国办公楼待售面积约3788万平方米，同比快速增长11.6%；商业营业用房待售面积约16014万平方米，同比增加6.2%。

尽管供应量低企，但这并没制止各地对商业地产的研发热情。世邦魏理仕近日公布的《全球购物中心发展》报告表明，2016年全球新的竣工购物中心1250万平方米，快速增长11.4%。中国依旧是全球最活跃的市场，以575万平方米的全年新建面积再度位列全球之首，上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜单。

报告同时表明，在全球购物中心项目研发呈现出整体上升、开建购物中心总面积上升22%的宏观环境下，中国的零售项目却研发热度减。2016年，中国开建购物中心总面积袭港1970万平方米，占到全球总面积将近六成。其中，深圳和上海未来供应总量仅次于，中国城市在全球十大开建购物中心面积名列中占有八席。记者近日在多个城市调查找到，很多城市的商业地产市场经常出现了显著的供过于求现象。

以上海为事例，今年一季度大量追加供应入市。上海中央商务区内有四个项目完工，建筑面积总计大约528600平方米。

非中央商务区内则有七个项目完工，建筑面积总计大约442000平方米。大量追加供应造成中央商务区和非中央商务区空置率皆有下降。仲量联行数据表明，浦东中央商务区空置率下降5.2个百分点至13.1%，浦西中央商务区空置率下降3.0个百分点至12.1%；非中央商务区空置率堪称下降4.5个百分点至22.5%。

业内指出，随着国内经济步入深度转型，改以中高速快速增长，商业地产及写字楼市场过慢快速增长的态势有一点警觉。三大诱因致商业地产不足传统商业地产为何经常出现过慢快速增长的态势？业内人士指出，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性倚赖以及土地贬值收益小于商业运营。第一，不受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。

近年来，地方政府为引入大的房地产企业，违规实行税收奖励或零地价现象十分广泛，如河南省安阳市一度宿老零地价招商政策，造成当地土地资源早早欠下。中城新产业董事长刘爱明指出，目前商业地产总量显著不足而造成的零租金现象是一些地方政府必须评估的，市场的本质是供需，用行政手段减少市场供给是不明智的。零点研究咨询集团董事长袁岳说道，一些地方就以招商引资、旧城改建、国企升格等名义免除土地出让收益，实施零地价，甚至胜地价，或者以土地换项目、先征后抵、补贴等形式变相免除土地出让收益。

华东一家房企的战略与投资管理部总监告诉他记者，一些城市热衷辟超高层建筑、城市综合体。不受地方政绩冲动裹挟，该企业在不少地方修建了地标性建筑，有些项目显然不盈利，只是为了给地方领导脸上贴金。此前地方政府允诺的税收补贴等优惠也由于政府重选后不认账了。

第二，对土地财政的惯性倚赖，政府推地冲动改向招商。易居中国企业集团CEO丁祖昱指出，由于一些地方政府过度倚赖土地财政，导致实体经济被边缘化，而由此带给的更糟局面是，一旁是政府负债大幅度下降，一旁毕竟社会资源利用效率大幅度上升。如银行信贷资金，就因为过多逗留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，造成资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资喜。

鹏欣集团CEO姜雷说道，出于经济快速增长和财政收入的双重考量和执着，地方政府的卖地冲动无以减半，有些地方财政支出过度依赖土地财政，甚至是将土地出让收益作为地方债务偿还债务的主要渠道。因此导致商业地产供应量规划无序，政府只告诉推地、拍电影地，而很多开发商却并没商业地产的研发经验。

第三，官商勾结建概念，囤地坐等贬值。近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府牵头一起建概念，实乃囤地做到挡箭牌。一位开发商告诉他记者说道，商业地产的研发不只是一桩大的政绩，商业综合体竣工后所带给土地贬值，对低收入和消费方面的增进以及GDP和税收的快速增长也是很多地方政府深信其出的。

所以尽管竣工后不一定需要赚，在地方政府官员们显然，从总体效益来看仍是一笔赚得来的交易。这就助长了开发商跑马圈地的现象。

在皖北某些工业园区，甚至经常出现围墙里面土地耕，工业园区能牧羊人的现象。在征地-招商-闲置-征地的恶性循环下，被蚕食的耕地更加多。

商业地产不足困局亟需密码针对目前商业地产不足的局面，专家建议，政府不应科学供应土地、精确做到投入土地节奏，使各种商业业态未来超过供需平衡。在遏止政绩冲动、高效用于土地资源的基础上，有意识地引领企业去创意商业、办公市场业态，为创业者获取发展土壤。一是建议具体房地产规划，遏止地方政绩冲动。刘爱明指出，我国从中央层面到地方，皆缺少房地产行业规划。

建议中央考虑到制订房地产行业十年规划。上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说道，不应融合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件，理性发展大型商业地产项目，而不是拍脑袋决策，将其制成政绩工程，甚至促成新的商业地产泡沫。二是建议地方政府供地不应保护环境提质。刘爱明指出，地方政府几乎有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准掌控土地供应，其不应强化对商业地产结构的管理调控。

地方不应严控城市研发建设强度，对追加建设用地供应实施软约束。更好从增进产业结构优化和城市功能完善的角度来调整土地利用结构，更进一步融合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口核心区速度规模等因素，展开商业地产的规划和研发建设，主动掌控其速度、节奏，避免商业地产一枝独秀、过度落后。

三是要改为增量市场为盘活存量市场。部分基层官员指出，挥霍无度土地、囤地现象并非个例，在全国各地具有普遍性，必须对现有各种地产业态定期身体检查，吸管土地泡沫，并集中于整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。业内人士建议，对已被证明为不合适之后发展大型商业地产的项目，政府不应研究增进土地的盘活利用，并推展创意商业形态，盘活现有的商业存量市场。中发集团董事长陈邓华建议，对于一些被实践证明不适合的商业项目，不应通过政府买入收储、土地变性、转变项目用途等方式盘活土地。

记者调查找到，连锁集中式长租公寓企业魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓利用市场上不足商业地产，以及工业园区内的闲置物业资产，将其改建为新型企业集体宿舍，并引进公寓的产品和服务理念，不仅消弭了商业地产资源不足问题，也为企业带给住宿综合解决方案。

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