零售租户占比领先 餐饮业态下沉低区 地铁接驳重塑地下空间租户结构

2018年7月18日，世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉重磅公布《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》预告篇。本次调查覆盖面积50座合乎世邦魏理仕定义的购物中心，总计零售商业建筑面积525万平方米，牵涉到品牌门店数多达7,900家，样本亲率超过86%。这是行业首个针对成都零售物业市场的商户普查报告，全文将在今年十月月公布。报告分成全局篇、区位篇、空间篇和地铁篇四大篇章，从有所不同维度为读者详细解法包含都零售物业市场需求端的特征及演进趋势，为运营商与品牌方制订未来策略获取参照。

世邦魏理仕中国区研究部副董事朱建辉回应：本次租户普查是世邦魏理仕及行业首次探讨成都零售物业市场需求末端，对入驻成都购物中心的零售品牌展开全面普查。普查搜罗的海量数据沦为说明了近期商业发展趋势的基础，分析维度覆盖面积整体市场、区位板块、楼层空间、地铁转乘等诸多方面。我们预计在今年十月月公布《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》，预计在报告中将问诸多运营商与品牌方注目的焦点问题。全局篇体验、餐饮两大业态持续扩展，总量占到比大大减少世邦魏理仕将成都零售物业中的商户即品牌区分为四大一级类别零售类、体验类、餐饮类和主力店。

按店铺面积计算出来，零售类占到34.4%，体验类17.2%，餐饮类18.8%，主力店29.6%。而按店铺数量计算出来，百货、餐馆、影院、专业卖场四大主力店仅有1.7%；而零售类59.6%，体验类11.1%，餐饮类27.6%。对比难于找到，主力店面积仅次于，单店面积的中位数超过4,376平方米；其次为体验类业态，中位数237平方米；餐饮和零售分别为149、119平方米。

对四大业态展开二级类别区分，在态34.4%的比例中，服饰（含鞋、包在）品类占到总样本面积24.9%，即在态占到比超强七成。其他品类方面，户外及运动占到1.9%，珠宝饰品1.7%，化妆品及个人护理1.5%。体验业态在过去几个季度持续扩展，其中娱乐及体育占到10.6%，教育3.7%，美容保健2.3%。

餐饮业态中，正餐占到13.2%，简餐、轻餐、快餐2.8%，饮品店1.4%。四大主力店：百货占到10.5%，餐馆9.9%，影院6.9%，专业卖场1.9%。全局篇预告片世邦魏理仕将在十月月公布的报告中发布并一一理解二级品类的店铺面积段产于及其演进趋势，为品牌选址、招商运营获取参照。

区位篇成都三级商业市场格局奠下，各级市场业态特征显著世邦魏理仕将成都主城区及一圈层区县的零售物业市场区分为核心次级近郊三级商业市场。核心商圈以传统春盐商圈及红星路、大慈寺板块为核心的中心区域，且覆盖面积成都内环中骡马市、东一环内侧部分非商圈区域。次级商圈是由中心区域外至三环路环状商业带上与南延线构成的树形区域。

近郊商圈则由原成都一圈层及三环外的区域构成。态占比在三级圈层逐层递增，核心商圈占比为44%，次级商圈削减至34%，近郊商圈大于31%。主力店面积呈圆形几乎忽略的趋势，核心商圈仅有17%面积由主力店去化，次级商圈升到31%，近郊商圈最低34%。此外，体验业态在三级圈层占到比差异在1-2%内，意味著有所不同区位、有所不同定位的一站式购物中心都把体验业态视为不可或缺的招商环节。

而餐饮业态在核心商圈占比却最低，反映餐饮作为商业业态当前人组的价值，且在有所不同区位条件皆能以求检验。区位篇预告片核心商圈中春盐（含大慈寺）板块与周边非春盐区域亦不存在业态人组的明显差异，主要集中于零售、体验两大业态。

详细分析将于先前月报告中一一理解，阐述春盐板块周边1-3公里范围所显出的商业凹槽特征。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部董事江南回应：报告表明，成都商业市场在渐渐完备及统合，尤其是次级商圈的转型顺利延长了核心商圈与近郊商圈的距离。三级商圈特征属性的异质性逐步反映，为各类消费市场需求获取更加多元的自由选择。

核心商圈仍以态为主导，次级商圈变化最明显，主力店的调整新的定义消费客群，而近郊商圈引人注目消费群体的主体性。通达性的提高与零售物业的加密大大加快消费者流动，而招商运营水平要求消费粘性，两者博弈论要求成都未来商业与商圈发展否南北确实的无界。

空间篇零售与体验业态布局趋势忽略，餐饮业态沉降谓之注目现代商业彰显购物中心有所不同楼层差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目展开高区、中区、低区及地下楼层展开区分，据此筛选有所不同楼层的租户包含特征。态用料从低区往低楼层与地下楼层逐级增加。

低区占到于多约64%，中区46%，高区仅有7%，地下楼层23%，其占到比低于高区。体验业态忽略，低区仅有3%，中区减至24%，高区26%，地下6%。有一点注目的是，从写字楼租户跨界南北零售商业的教育培训（不含儿童教育培训）业态集中于购物中心中区，中区占比为8.1%，而高区与地下楼层占比皆为0.3%，低区并未袭港此类业态。空间篇预告片有一点注目的餐饮业态，中区占比低于9%，低区11%，高区39%，地下13%，同构出有餐饮业态布局在购物中心往下走较低楼层简化的趋势。

那么，何种餐饮类型布局购物中心低区呢？我们将在月报告公布中展开理解沉降中的餐饮业态。地铁篇地铁转乘转变地下空间人流动线，转变商业品牌及业态人组地铁转乘对现代商业的人流动线产生的影响毋容无稽之谈。特别是在对于平原城市商业项目的地下空间而言，地铁转乘转变出有地下空间的人流引入方式。一动线变化必定带给租户结构的差异。

调查找到，有地铁转乘的购物中心地下楼层引进大型主力店的概率显著低于无地铁转乘的物业。数据表明，无地铁转乘的地下空间中主力店占到之比65%，而有地铁联通后这一比例折半至36%。此外，服饰品牌更加不愿入驻有地铁转乘的地下空间，占到于多约42%；如无地铁转乘，这一比例近16%。

一方面，地铁作为人流引入的有效地方式，为地下空间引进人流，与主力店更有人流的功能相近，互相具备替代性。另一方面，地下楼层人流提高后，招商可玩性明显降低，运营商去主力店更加能提高单位租金收益，因此租用能力更高的服饰业态占到比更高。地铁篇预告片世邦魏理仕将在月报告中说明了地铁转乘商业项目地上空间的租户人组特征及其与动线人流的关联性，并对沉降至地下空间的各业态二级品类展开深入分析。

世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚回应：通过对成都零售物业租户结构四个维度的分析，我们找到诸多极具意义的市场趋势。不论是零售、体验及餐饮三大业态的用料玄机、三级市场的商圈无界影响、品牌在楼层化学键中的新变化，或是地铁转乘新的定义地下空间的消费客群，均有对市场具备前瞻性的救赎。坚信在今年十月月公布的《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》原始报告中，我们将一一为读者说明了租户业态与商业发展的新趋势。

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