北上深房地产调控再度加码广州或成下一个调控城市

今年以来，中国多地房价一路下跌，北、上、甚广、浅等一线城市扮演着了领涨角色，根据国家统计局发布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅皆超过了20%左右。在此背景下，再行有深圳提升二套房首付的浅八条，随后北京、上海的京七条沪七条很快接棒，一线城市房地产调控再次加码。广州和杭州也是今年成交量和成交价价格下降较慢的城市，谁不会是下一个实施调控政策的城市呢？种种迹象表明，广州的可能性更大。广州：新的调控方案有待审核随着北京、上海、深圳相继实施新一轮房地产调整政策，今年以来房价领涨全国的广州何时实施调控新政，受到业界高度注目。

一位相似广州市国土房管局的业内人士向记者透漏，广州房管部门早已制订了新的调控方案，但仍待市政府审核，明确细节仍不确切。仅有从数据看，广州实施调控新政几无悬念。国家统计局发布的70个大中城市房价数据表明，9月份广州房价同比涨幅多达20%，今年以来仍然是领涨全国的城市之一。

为了遏止房价下跌势头，广州市国土房管局从今年4月份实施空前严苛的限售限投政策，规定房企项目申报价格过低且不拒绝接受房管部门指导的，嗣后不核准预售许可证；多达申报价格销售的，停止网上签定商品房买卖合同。此后，大量楼盘使用双合约的方式回避双限令，即通过挤压精装修费用等策略，以超越禁售之受困。即便如此，广州已完成房价控制目标可玩性很大。

根据广州市国土房管局统计数据，广州今年前九月新建住宅均价为15965元/平方米，较2012年14044元/平方米的全年均价下跌13.7%。以年初制订的房价控制目标15019元/平方米计算出来，这意味著第四季度广州新建住宅均价必需上升不少。

虽然广州企图通过限售限签已完成房价控制目标，但广州房价下跌势头太猛了，经过调整的官方数据仍然多达房价控制目标，已完成年初制订目标的可能性微乎其微，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫回应。据报导，广州市市长陈建华日前回应，广州要已完成今年的房价控制目标压力相当大，要平稳房价，一方面要减少中小户型的供应量，增大三原有改建的力度。另一方面，要充分发挥各个功能区的起到，在萝岗等新区通过交通的快速化更为宜居，从宏观上、政策上和行政措施上来获取更加多中低价的住宅。合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者回应，目前实施的调控新政，集中体现在提升二套房债首付，这也是沿袭了今年年初实施的新国五条调控精神，但由于目前广州市场双合约大行其道，翻新合约部分往往不给贷款，或者最多办理三年的按揭，这早已等同于变相提升首付款，所以广州即便把二套房债首付提升至七成，也很难带给显著的调控效果。

黎文江指出，广州有可能参照北京的作法，大量供应类似于自住型商品房的新型限价房，通过减少市场供应入手房价下跌压力。一旦实施，高端市场的出租汽车政策之后有可能经常出现局部放开，确实构建高端有市场，中端有反对，低端有确保。杭州：去库存压力下调控可能性并不大比起广州，杭州由于不存在10万多套的存量压力，业内人士指出，杭州有去库存的压力，因此杭州实施调控政策的可能性并不大。

据半透明售楼网数据表明，今年前10个月，杭州已成交价商品房71565套，多达去年同期的70109套。其中杭州主城区的存量房突破5万套，刷新历史新纪录，杭州市的存量房超过历史高位的10.5万套。这一数字多达了北京、上海、广州、深圳和南京。

目前，杭州存量房面积超强1330万平方米，如果按10月份杭州新建商品房签下均价14541元/平方米计算出来，市值多达1934亿元。按照杭州市区2012年全年成交价84800套的销售速度算数，目前的10.5万套存量房全部卖完要14个月，前提还必需是没新的房源上市。转入11月，杭州市各个楼盘的散户节奏显著减缓，据不几乎统计资料，本月最少有50个楼盘将推新房源，其中20多个派开新盘。

数千套房源集中于入市，为年末冲量发动猛攻的同时，也让库存量仍然保持在10万套以上高位的杭州楼市倍感压力。记者从一些将要首次面市的新盘项目处了解到，鉴于年末冲量的压力，不少楼盘对于11月的散户都非常推崇。

万科旗下11月有几个楼盘同时散户，还包括西庐和璞悦海湾两个新项目，还有七贤郡的加推，其中西庐预计将推约200套大户型房源，璞悦海湾预计也有将近300套的新房要面市，目前两个新盘蓄客情况都十分好，皆有几百组意向客户；蓄客不俗的还有湘湖壹号，预计这个豪宅楼盘将在本月16日散户，发售40多套排屋及别墅，总价在1600万~2600万元，目前已预约了近八成。浙江省社科院房地产研究所研究员王永太拒绝接受记者专访时回应，杭州的房价早已转入一个稳定期，目前房价会大幅下跌，可能会保持一个水平，有所小涨。王永太说道，由于杭州是人口流向型城市，追加购房人群的数量平稳。

短期来看，杭州楼市成交价显著活跃，成交量不会显著下降，但预计会有突破性的、轻微的变化，由于10万套库存压顶，开发商为了去库存的必须，不会以走量居多。中期来讲，房价不会有下跌的压力。如果用别的市场措施来抵销这种影响，以房产税来说，以现在的政策力度来看，政策的替换起到并不大，而主要靠市场来调节则比较更加公平。

对于目前可观的存量，王永太指出，房地产商不肯降价，一旦降价，很多购房者不会采行从容态度，也有利于较慢回笼资金。由于同行竞争和存量压力，房地产商也会主动涨价。

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